윗집의 낡은 배관으로 누수 책임은?
전국이 부동산 열풍에 휩싸여 있습니다. 이러한 사회분위기를 반영하듯 영끌, 벼락거지, 몸테크 등 부동산 관련 신조어도 많이 생겨나고 있습니다. 이중 몸테크는 낡은 아파트가 재건축으로 신축이 되면 집값이 상승할거라 기대하고 낡은 아파트에서 몸으로 버티는 재테크를 의미하는데요. 몸테크에서 겪는 주된 문제로 주차, 녹물, 누수, 아파트 실내가 낡은 것 등이 꼽힙니다. 보통 주차문제와 녹물은 감수하고 몸테크를 시작하고 내부가 낡은 것도 인테리어를 통해 어느 정도 보완할 수 있는데, 예상치 못하게 피해를 입는 부분이 바로 누수입니다. 특히 윗집의 배관이 낡아 누수가 일어나면 아랫집은 그야말로 난장판이 되는데요. 만약 윗집이 세입자가 살고 있고 윗집 세입자와 집주인이 서로 누수의 책임을 미룬다면 누구에게 책임을 물어야 할까요?
민법에서는 주택의 하자로 인해 손해가 발생하는 경우 1차적으로는 점유자 즉 임차인이 책임을 지도록 정하고 있습니다. 그런데 만약 임차인이 손해방지에 필요한 주의의무를 게을리 하지 않았다면 2차적으로 소유자 즉 집주인이 책임을 져야 합니다. 또한, 임대차에서 임대인 즉 집주인은 임차인이 별 비용을 들이지 않고 고칠 수 있는 정도의 사소한 하자가 아닌 이상 원칙적으로 수선에 대해서는 책임을 져야 합니다.
법원은 아파트의 배관이 터져 생긴 누수는 임차인이 고칠 수 있는 사소한 하자가 아니므로 집주인에게 수리할 의무가 있다고 봅니다. 또한, 임차인이 누수발생사실을 알고 난 후 집주인에게 이를 바로 알렸다면 손해방지를 위해 주의의무를 다했다고 보아 책임을 묻지 않습니다. 따라서 누수로 인한 책임은 집주인이 지게 되고, 집주인은 도배, 곰팡이 등 아랫집이 입은 피해에 대한 손해를 배상해야 합니다.
그런데 만약 누수의 원인이 윗집의 전유부분에 있는 것이 아니고 공용부분에 있다고 밝혀진다면, 예를 들어 옥상에 방수가 안되어 비 온 후 꼭대기층의 천장에 누수가 생기거나, 아파트 외벽에 금이 가서 누수가 생겼다면 그 책임은 누구에게 물어야 할까요?
집합건물법은 아파트 공용부분의 소유권은 구분소유자 전원 즉 아파트 소유자 전원의 소유물이라고 봅니다. 따라서, 그 하자로 인해 발생한 책임 또한 아파트 소유자 전원에게 있습니다. 아파트에는 아파트 소유자들을 구성원으로 하는 입주자대표회가 있습니다. 공용부분의 하자로 인해 발생한 손해의 책임은 입주자대표회에 물으면 됩니다. 우리가 내는 아파트 관리비에는 장기수선충당금이라는 항목이 있습니다. 입주자대표회는 이 장기수선충당금을 사용해 보수를 진행하게 됩니다. 참고로 장기수선충당금의 납부는 소유자의 의무이므로 세입자는 일단 관리비를 납부할 때 집주인 대신 장기수선충당금을 납부하지만, 임대차가 종료하면 납부한 장기수선충당금을 집주인으로부터 반환 받게 됩니다.
그렇다면 누수원인이 윗집의 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 도저히 알 수 없다면 누가 책임을 질까요? 집합건물법은 이 경우 하자가 공용부분에 있는 것으로 추정합니다. 따라서, 누수의 원인을 알 수 없을 때는 입주자대표회에 책임을 물을 수 있습니다.
이종진(변호사)
