등기부만 믿고 거래하면 위험
실제 권리관계 확인 또는 부동산권리보험 가입 필요
Q. A씨로부터 빌라 1채를 구입했습니다. 매매계약 할 때 등기부를 확인해보니 A씨가 빌라를 담보로 은행에 저당권을 설정하여 돈을 빌렸고 그 후 돈을 갚아 저당권이 해제된 것으로 되어 있었습니다. 등기부상 아무 이상이 없다고 생각하여 정상적으로 빌라 소유권을 취득하여 살고 있습니다. 그런데 3년이 지난 날 갑자기 법원으로부터 해제된 저당권을 복구하고 이를 경매에 붙인다는 소송장이 날아왔습니다. A씨가 은행의 돈을 갚지 않고 돈을 갚은 것처럼 서류를 위조하여 등기소에 제출했다는 것입니다. 저는 고스란히 집을 뺏기게 되었습니다. 해결방법이 있습니까?
A. 우리나라의 등기소는 등기신청을 하게 되면 실제 권리관계를 심사하지 않고 제출된 서류만 보고 형식적으로 처리합니다. 위조된 서류로 사기를 쳐도 서류상 이상이 없으면 등기처리해줍니다. 우리나라에서는 등기부에 공신력이 인정되지 않습니다. 즉 등기부의 내용이 실제 권리관계가 다른 경우 등기부의 내용을 인정하지 않는다는 것입니다. 따라서 위의 사례에서 저당권은 해제되지 않는 것으로 되어 경매절차가 유효하며 집을 뺏기게 됩니다. 다만 피해자는 사기를 친 A씨를 상대로 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다. 이러한 피해를 당하지 않기 위해서는 등기부만 믿지 말고 실제 권리관계를 확인하는 것이 필요합니다. A씨가 실제로 은행에 돈을 갚았는지 확인해야 하는데 사실 이렇게 하는 것이 쉽지 않습니다. 이에 대한 대비책으로 부동산권리보험(권원보험)에 가입하는 것도 한 방법이 되겠습니다. 부동산권리보험은 문서위조, 사기, 선순위담보권 등 등기부로 발견할 수 없는 잠재된 위험으로 인해 피보험자의 부동산 권리에 하자가 생길 때 이를 보상해 주는 보험입니다. 보장기간은 매수인이 잔금 지급 후 매도할 때까지이며, 보험료는 1회만 납부하면 됩니다. 보험료는 금액에 따라 다르지만 3억 원 기준으로 약 15만원 됩니다.
