들어가며

건물을 빌려주는 사람과 건물을 빌리는 사람과의 계약을 건물 임대차 계약이라고 한다. 일반적인 임대차(어떤 물건을 사용, 수익하게 하는 대신 물건을 제공한 사람이 다른 사람으로부터 차임을 지급받는 것)에 관한 규정은 민법에도 있다. 그러나 일반적인 임대차에 대한 특별규정으로써 임차인 보호를 위해 2001년 12월 29일 특별법이 제정되는데 그것이 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라고 함)이다.

상가임대차법의 적용을 받는 상가건물이란 무엇인가

상가임대차법의 보호를 받기 위해서는 첫째 임차인이 사업자등록 대상이 되는 건물을 임차하여 건물을 영리 목적으로 하는 영업용으로 사용하여야 한다. 여기서 사업자등록의 대상이라는 것은 고유번호를 발급받는 비영리민간단체의 경우는 이 법의 적용을 받지 않는다는 의미이고, 영업용으로 사용하여야 한다는 것은 단순한 예술 활동이나 취미 활동을 위한 공간으로 사용하면 위의 법에 보호를 받을 수 없다는 것이다.

상가임대차법의 보호를 받기 위해서는 둘째 환산보증금이 일정수준 이하여야 한다. 환산보증금이란 임대차계약 당시 임대인에게 지급한 보증금과 월세에 100을 곱한 금액의 합계를 말하는데, 위 금액이 일정수준 이하여야 상가임대차법의 보호를 받을 수 있다. 구체적으로 서울특별시는 환산보증금액이 9억원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시는 6억 9,000만원, 광역시(과밀억제권역, 부산광역시제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 5억 4,000만원, 그 밖의 지역은 3억 7,000만원이하여야 한다. 예를 들어 대구광역시의 경우 보증금 3천만 원에 월세가 150만 원인 경우 환산보증금액이 1억 8천만 원이 된다. 따라서 위와 같은 조건의 상가임대차계약은 상가임대차법의 보호를 받을 수 있다.

임대차계약 과정에서 임차인에게 불리한 조항(특약사항)은 유효한가

상가임대차법 제15조에는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'고 규정하고 있다. 원칙적으로 사적자치의 원칙에 따라 임대인과 임차인이 합의한 약정은 유효하다. 그러나 위 제15조에서 규정하는 것과 같이 당사자 사이의 약정이라고 하더라도 상가임대차법에 위반되고 임차인에게 불리한 약정은 무효이다. 다만 임차인에게 유리한 규정이라면 유효하다고 볼 수 있을 것이다.

예를 들어 '대형쇼핑몰이 유치될 경우 계약기간이 도과하기 전이라도 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 임대인이 임차인에게 해지 통보한 날로부터 3개월이 경과하면 계약 해지의 효력이 발생한다'는 규정을 계약서에 기재하면 효력은 어떨까? 위 예시의 경우는 임대인에게 일방적인 계약해지권을 부여하고 있어 무효이다. 더불어 이는 상가임대차법에서 규정한 임대인의 계약갱신요구권, 묵시적갱신 상가임대차법 제10조 제4항에 따르면 임대인이 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 거절 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 기간이 만료된 때, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보고, 그 기간은 1년으로 한다고 규정하고 있습니다.

권리금회수기회보호 등을 제한하는 것, 마찬가지로 무효이다. 따라서 임대인이 위 예시를 근거로 임차인에게 계약해지를 요구하더라도 임차인은 마찬가지로 위 조항이 무효임을 주장하며 임대인에게 대항할 수 있다.

임차인이 권리금을 보호받기 위하여 알아야 할 유의사항

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 임대료 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 관행적으로 인정되어 오던 권리금이 2015년 5월 13일 상가임대차법이 개정되면서 비로소 제도권으로 들어오게 되었다.

그런데 임차인이 자신의 영업장을 인수받아 운영할 사람을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대인에게 소개해 주고 권리금을 받으려고 하는데, 임대인이 정당한 사유 없이 거부하게 되면 어떻게 될까? 이럴 경우 임대인에게 정당한 사유가 존재하지 않는다면 건물주인은 임차인에게 권리금 상당액을 배상해주어야 한다.

다만 건물 주인이 임차인의 권리금 회수 행위에 대하여 협조하지 않아도 되는 정당한 사유는 다음과 같다. 즉 (1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, (2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, (3) 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, (4) 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우가 그것이다. 위 경우에 해당되면 건물주인은 임차인에게 권리금을 받으려는 행위에 대해서 협조할 의무가 없다.

마치며

지면의 한계 상 여러 가지 상황에 따른 설명을 다 하지 못한 점은 아쉬움으로 남는다. 상가임대차법에 대해서 몇 가지 유의점을 잘 유념하여 임대인으로서 그리고 임차인으로서 불측의 손해를 입는 일이 없길 바라며 이 글을 마친다.

 

윤자빈 법무법인 함지 대표변호사