Q. 40세 직장인 A씨는 근검절약하여 모은 돈으로 B로부터 아파트 한 채를 5억 원에 구입하기로 계약하였습니다. 계약할 때 계약금 5천만 원을 주고, 다시 중도금 1억 원까지 지급하였습니다. 잔금도 약정한 날짜에 맞춰 지급할 준비를 하고 있는 상태에서 갑자기 B로부터 해약금을 줄 테니 계약을 해제하자는 통보를 받았습니다. 최근 아파트 가격이 급등하는 바람에 아파트를 팔지 않겠다는 것이었습니다. A씨는 계약 해제를 원치 않는데 어떻게 해야 합니까?
A. 최근 부동산 가격이 급등하면서 부동산 매매계약 해제에 따른 갈등이 많이 발생하고 있습니다.
민법 제565조에 의하면 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 ‘이행에 착수’할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 되어 있습니다.
즉 매매 계약을 체결한 후 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 물어주고 해약할 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 상대방이 ‘이행에 착수’하기 전까지만 해약이 가능하고, 이행에 착수한 이후에는 해약이 불가능합니다.
'이행의 착수'에 관하여 대법원은 “객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우”라고 정의하고 있습니다.
보통의 경우는 중도금이 지급되면 이행의 착수가 있다고 보고 있습니다. 따라서 중도금이 지급되면 계약을 해제할 수 없습니다.
만약 매수인이 약정된 중도금 지급기일보다 일찍 중도금을 지급한 경우에도 이행의 착수로 인정하고 있어 해약이 불가능합니다.
중도금 지급 이외에도 매도인이 부동산을 팔기 위하여 잘못 처리된 토지대장 등을 시정하고, 단독명의로 등기를 변경하고, 토지분할절차를 받은 경우 또는 매수인이 매매대금 잔금을 준비하기 위하여 그의 다른 부동산을 매도한 경우도 이행의 착수로 볼 수 있습니다.
