※안녕하세요 이종진 변호사입니다. 앞으로 지면을 통해 여러분 일상에서 마주칠 수 있는 법률이슈에 대한 이야기를 나눠보려 합니다. 법률은 내용이 복잡하고 용어도 어려워 진입장벽이 있지만, 한번 읽고도 이해될 수 있도록 되도록 쉽게 풀어 써보겠습니다.
주택임대차보호법 개정안이 시행된 이후 주택임대시장은 큰 혼란을 겪고 있습니다. 혼란의 주범이자 이번 개정안에서 가장 중요한 내용인 '세입자의 계약 갱신권'에 대해 알아보겠습니다.
이 갱신권이라는 것은 쉽게 말해 계약을 한번 더 한다는 의미입니다. 다만, 보통 재계약은 집주인과 세입자가 합의하여 결정하는데 비해, 갱신권은 집주인이 반대하더라도 세입자가 일방적으로 행사할 수 있는 권리입니다. 즉, 집주인이 전세 계약기간이 다 되었다며 세입자를 내보내고 싶어도 세입자가 "갱신권을 행사하겠다"고 해버리면 계약은 2년 더 연장되게 되어 있습니다. "이런 법이 어디 있냐! 집주인만 손해다"라는 반응이 당연히 나올 수 있습니다. 실제로 세입자만 보호하고 집주인의 권리를 너무 심하게 제한한다는 논란이 있습니다.
더 큰 문제는 새로 체결되는 계약뿐만 아니라 법 시행 전에 체결된 계약에도 갱신권을 부여했다는 점입니다. 집주인들은 계약 당시에는 갱신권을 전혀 생각하지 않았는데, 갑자기 법이 개정되어 계약기간이 4년이 되는 당황스러운 입장에 처하게 되었습니다.
예를 들어, 신축 아파트는 한꺼번에 다수의 입주 물량이 쏟아져 나오기 때문에 입주 시점의 전세계약은 상대적으로 낮은 보증금으로 결정됩니다. 집주인들은 2년만 지나면 주변 시세에 맞춰 보증금을 올려 받을 수 있다고 기대하고 있었는데, 갑자기 법이 개정되면서 4년을 기다려야 시세대로 보증금을 받을 수 있게 된 것입니다. 집주인 입장에서는 충분히 억울할 수 있는 일입니다. 반면 세입자는 왠 떡이냐 싶은 상황입니다. 이 때문에 이번 개정안이 소급입법(이미 발생한 과거 일에 대하여 새로운 법을 적용하는 것)으로 위헌이라는 주장이 많습니다. 얼마 전 헌법소원이 제기되었다고 하니 헌법재판소가 어떤 결정을 내릴지 지켜봐야 하겠습니다.
그럼 세입자는 갱신권을 언제까지 어떻게 행사해야 할까요? 우선 갱신권의 행사기간은 계약이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지입니다.
다만, 올해 12월 10일 이후 체결되는 임대차계약은 그 계약이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지 갱신권을 행사해야 합니다. 갱신권 행사의 방법은 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등 세입자의 갱신의 의사가 전달될 수 있으면 모든 방법이 가능합니다. 다만, 나중에 갱신권 행사여부를 두고 분쟁이 발생할 경우를 대비하여 갱신권 행사 사실과 행사 일자를 확인할 수 있는 방법을 택하여야 합니다. 대표적으로 내용증명을 보내는 방법이 있습니다만, 집주인에게 내용증명을 보내는 것이 부담스러우실 경우 갱신권 행사기간 내에 계약서를 다시 쓰는 방법도 있습니다.
갱신권은 1회에 한하여 행사할 수 있고 일단 행사하면 2년의 임차기간이 보장됩니다.물론 세입자가 2년을 안 채우고 나가겠다고 하는 건 가능합니다.
그럼 임대료는 어떻게 될까요? 갱신권을 행사하면 전월세 상한제가 적용되어 집주인과 세입자가 합의하여 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있습니다. 갱신권을 행사하는 경우 당연히 5% 인상을 할 수 있다고 오해하는 분들이 많습니다만, 집주인과 세입자간에 합의가 이루어지지 않을 않으면 원칙적으로 이전 계약의 임대료가 그대로 적용됩니다.
여기까지 보면 집주인분들은 참 답답하실 겁니다. 세입자 맘대로 계약기간을 2년 더 연장할 수 있고 임대료도 올려 받을 수 없으니 말이죠. 그러나 집주인이 세입자의 갱신권 행사를 막아낼 방법도 없지 않습니다. 다음 시간에는 이 부분에 대해서 좀 더 말씀드리겠습니다.
이종진(변호사)
