Q. 얼마 전 아버지가 돌아가시고 아버지의 유산을 정리하던 중 시골에 300평 상당의 텃밭이 있다는 사실을 알게 되었습니다. 등기부를 열람해보니 1995년 아버지 앞으로 등기가 되어 있었습니다. 그래서 현장을 찾아가보니 아버지의 지인 A씨가 농사를 짓고 있었습니다. 사정을 얘기하고 텃밭을 넘겨 달라고 요구하니 펄쩍 뛰면서 자기는 여기에서 20년 이상 농사를 짓고 있어 '점유취득시효'를 했다며 거절하였습니다. 저는 땅을 돌려받을 수 없습니까?
A. 우리 민법(제245조)에는 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”고 규정하고 있습니다.
즉 내 앞으로 등기가 되어 있지 않은 남의 땅이라도 일정한 요건을 갖추면 내 땅이 될 수 있습니다. 이른바 점유취득시효라는 것입니다.
내 앞으로 등기가 되어 있는 남의 땅인 경우 ‘10년’간만 점유하면 소유권을 취득하는 등기부취득시효와 구별됩니다.
점유취득시효의 요건은 다음과 같습니다.
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① 20년간 점유(사용)할 것 ② 소유의 의사가 있을 것(내 땅이라고 믿고 있을 것) ③ 평온하게(폭력을 쓰지 않고) 점유할 것 ④ 공연하게(누구나 알 수 있게 드러내놓고) 점유할 것 ⑤ 소유권이전등기를 할 것 |
점유취득시효에서 중요한 것은 ‘소유의 의사’로 점유해야 합니다. 이를 자주점유(自主占有)라고 합니다. 남의 소유권을 배척하고 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 의사가 분명해야 한다는 뜻입니다. 만약 타인의 부동산인 것을 알고 있으면서 점유하는 것은 자주점유가 아닌 악의의 무단점유로서 시효취득을 할 수 없습니다.
그런데 점유자가 자주점유하고 있다는 사실, 즉 내 땅이라고 믿고 있다는 사실은 추정됩니다. 따라서 상대방 즉 등기명의자인 실소유자가 이에 반대되는 사실을 입증해야 합니다.
점유자가 진정한 소유자라면 통상 이루어지지 아니할 사실을 증명하면 될 것입니다. 예컨대, 실소유자가 부동산에 대한 세금을 납부했다거나 점유자가 실소유자에게 임차 대가를 지급한 사실 등이 있다면 점유자에게 소유의 의사가 없다고 보아야 합니다.
그리고 20년의 점유기간이 끝났다고 바로 점유자의 소유권이 인정되는 것은 아니고 반드시 등기를 해야 합니다. 등기를 하지 않고 있다가 제3자에게 부동산이 양도되어 버리면 제3자에게 소유권을 주장할 수 없습니다.
점유취득시효는 토지 1필지에 대해서뿐만 아니라 1필지의 일부분에 대해서도 성립될 수 있습니다. 예컨대 경계를 침범하여 이웃 토지 일부분에 건물을 지었을 경우에도 점유취득시효가 가능합니다.
위 사례에서는 질문자 측에서 A씨가 소유의 의사로 점유를 한 것이 아니라는 사실을 입증해야 합니다. 만약 이를 증명하지 못하면 A씨가 땅을 점유한 때로부터 A씨의 것으로 인정되고 소유권이전등기를 해줘야 합니다.
