현정부의 부동산정책을 바라보며

정부는 부동산시장을 주택부족(공급부족)에서 발생하는 대안마련에 심혈 기울려야,

부동산정책을 시장논리에 맞게 강남지역과 비 강남지역에 대한 “투트렙정책”으로 나가야,

현정부의 부동산 정책실패로 생긴 유행어 “똘똘한 한 채” 정책실패에 붙은 수식어,

정부의 부동산정책은 “갈팡 질팡에 우왕좌왕하다가 제대로 실상을 보지 못하는 정책부재가 원인이다. 부동산정책실패에 대한 책임지는 자세가 없어 문제가 원인에 대한 결과도 없는 실정에 안타깝다. 현재 시중에 풍부한 유동성자금의 출구전략을 마련하지 못한 것과 주택에 대한 정책부족과 유연성부족에서 발생했다고 보며 “땜질식 부동산정책”이 화를 불렀다고 본다. 정부의 올바른 주택안정책은 서민주거안정, 집값안정을 원한다면. 행정력으로 집값을 안정시키고 1가구(장기거주자) 세제혜택을 주고 투기자에게는 무거운 세금을 징수하는 방향으로 나아가야 한다고 본다. 문재인 정부 들어서 부동산가격이 가파르게 상승했으며 제대로 제어하지 못해 서울 주택가격은 이번 현 정부 들어 50%넘게 그 이상으로 급등했다고 해도 과언이 아니다. 인상 시기는 2014년 부동산3대 입법이 통과된 시점부터 부동산시장이 움직임이 가파르다고 보아야 할 것이다. 부동산 3대 입법이란 부동산 재건축 활성화를 위해 1.분양가 상한제 폐지 2. 초과이익 환수법 무력화 3.재건축 조합원 재건축입주권 3채 허용 이다. 즉 국가가 법으로 재건축 투기를 보장한 셈이나 다름없다고 본다. 현재 주택가격 폭등만이 아닌 전세시장도 하늘 높을 줄 모르고 오르고 품귀현상까지 나타나고 매매가격을 넘어서는 기현상까지 벌어지고 있어 걱정이다.

그동안 재건축 활성화를 건설경제의 축제로 보도하던 언론은 부동산3대 입법의 주역인 20대 국회 새누리(국민의 힘)당 다수당이였지만 21대 국회에서 소수 야당으로 전락하고 더블어 민주당이 여당이 되면서 각종 부동산대책을 쏟아냈지만 부동산시장을 안정시키는 데는 만족스럽지 못했다고 본다. 부동산시장 안정을 위해 그동안 당.정.청이 힘을 모았지만 폭등하는 부동산 시장을 안정시키는 데는 역 부족이였다고 본다. 현재만 보면 그동안 부동산정책은 정책부재와 적절하게 대비하지 못해 실패한 정책으로 보고 대안마련에 나서야 한다고 본다. 소위 전문가라는 사람들은 잘못된 법을 지적하지 않은 채 공급부족만을 문제 삼는다. 그러나 서울의 주택공급은 2019년에만 5만 채를 넘긴 역사적으로 최대의 수준이었다. 그도 그럴 것이 재건축투기를 조장한 법 때문에 강남의 부동산정책을 중심으로 하다 보니 강남과 강북 그리고 기타지역이 공정하지 못한 정책으로 성공하기 어렵다고 보아 부동산정책은 “투트렙정책”을 구사해야 한다고 본다.

​처음에 분양가상한제는 박정희 정부가 주택보급을 위해 도입했다. 그로인해 건설사는 선 분양해택을 받는 대신 제한된 초과이윤 얻고 서민에게 저렴한 주택보급 할 수 있었다. IMF로 분양가상한제가 폐지된 1998년 이후 노무현 정부시절 부동산가격 폭등사태가 터진다. 그리고 노무현 정부 말미 분양가상한제가 다시 도입되고 이명박 정부 때는 주택가격이 -3%를 기록하다. 미국의 저신용자에 대한 주택대출 거품이 터진 2008년 금융위기의 여파로 부동산규제를 푼다는 것은 상상하기 어려웠고, 부동산이 마이너스 수익률을 기록하는 진기한 현상이 벌어지기도 했다. 그리고 박근혜 정부가 2014년 사실상 부동산투기조장 3법을 만들어 이 지경까지 오게 되었다. 당시는 최경환 경제부총리는 빚을 내 집을 사라고 당당하게 말하던 시기이다. 급기야 문재인 정부의 국토부 장관은 전문성 부족과 정책적 부재로 인한 실패라고 본다. 국토부장관은 다주택 투기꾼들에게 양도세를 사실상 면제해주는 황당한 정책을 펼친다. 부동산 과열 문제의 본질을 보지 못한 채 미온적이고 엉뚱한 대책만 남발하고 땜질식처방만 하다고 정책적부재로 오늘의 부동산사태를 불러왔다고 해도 과언이 아니라고 본다.

정부의 의도가 진정으로 서민주거안정, 집값안정을 원한다면. 행정력으로 집값을 누르면서 공급을 늘려간다면 그리 어려운 해법은 아니라고 본다. 현재 정부의 부동산정책은 주택을 매매하기도 사기도 어렵게 만들어 가고 있다고 본다. 다주택자들이 주택을 매매할 수 있게 한시적으로 “양도세 인하” 정책으로 국세는 내려 매매를 활성화 하게 되면 자연적 지방세인 취등록세가 증가하게 된다고 본다. 지금은 정부정책만으로 시도한 시세통제에 실패한 부동산 정책에 대한 정부의 수습은 "다주택자 집 팔고 세입자는 집 사지 말라" 는 것인지 이해하기 어렵다. 정부 공공임대주택이나 거주하라는 것인지 묻고 싶다. 더 이상 지금 아파트를 팔고 아파트를 사지 않는 큰 실수를 범하지 않게 되기를 바라고 있다. 정부의 말을 듣고 다주택소유자들이 “임대사업자등록”을 권유하여 입대사업자등록을 하고 입대수입을 얻으니 그것 때문에 부동산폭등의 원인이 되고 투기장이 되었다고 원인을 그곳으로 돌려 정부의 정책에 혼선을 가져오게 되고 불신을 하는 풍조가 생겼다고 본다. 더 이상 정부의 부동산정책을 믿기 어렵다고 하는 현실이다.

문재인 정부의 부동산 정책이 실패한 이유에 대한 자료를 살펴보면 문재인 정부의 부동산 정책은 규제가 중심인 셈이였다고 본다. 정부는 그러나 세상 모든 가격의 결정원리인 수요와 공급의 법칙을 이해하지 못했다. 집값이 폭등할 위험이 있을 때는 수요를 꺾는 정책과 함께 과감한 주택공급정책을 제시해야 하는데 그렇지 못하고 소극적인 자세로 임하고 “땜질식정책”으로 일관했다. 미래를 예측하지 못한 정책적 실패라고 해도 과언이 아니라고 본다. 우선 공급 면에서 기존의 집 소유자가 집을 팔수밖에 없도록 하거나 신규 아파트를 공급해야 한다. 하지만 문재인 정부의 규제 정책은 거래를 막아 사람들이 집을 팔지 않고 관망하도록 만들었다. 또한 서울이나 주변 지역에 적극적인 신규 아파트 공급을 통해 수요를 해소할 생각도 하지 못했다. 즉 문재인 정부는 ‘두 종류’의 공급 정책 모두를 제대로 제시하지 않았던 것이다. 수요에 대해선 이해 부족이고 정책 실패였다. 김현미 국토교통부 장관이 ‘주택 보급률 100%’ 등을 거론하기도 했지만, 이는 별 의미가 없는 말이 되고 말았다. 서울의 많은 무주택자, 빌라 등 아파트 외에 거주하는 사람들 등 ‘수요’는 상당히 많이 있었다. 이번에 실시하는 2020, 인구주택 총조사를 통해 밝혀질 것이다.

정부의 규제정책으로 풍선효과와 빨대효과만 끝없이 반복되었다. 풍선효과는 마치 풍선을 누르듯이 집값이 급등한 지역을 규제하면, 인근의 규제가 약한 지역 아파트 가격이 뛰는 현상을 말한다. 빨대효과는 대도시가 주변 중소도시의 인구나 경제력을 흡수하는 현상을 말한다. 도시의 균형개발이 아니라 잘나가는 특정 지역으로 몰리는 현상이다. 정부의 규제 범위가 넓어질수록 강남 등 핵심주변의 아파트가격이 더 오르는 현상을 빨대효과라고 할 수 있다. 문재인 정부 들어 큰 인기를 얻었던 재테크 비법인 ‘똘똘한 한 채 전략’은 전형적인 빨대효과라고 할 수 있다. 많은 사람들이 정부의 부동산 대책을 신뢰하기 어려운 이유엔 여러 가지 원인이 있었다. 우선 ‘금리 인하와 넘쳐나는 유동성’의 문제다. 코로나19 사태를 이유로 모든 정책들이 경기 부양에 맞춰지면서 풍부한 유동성이 부동산 투기 수요를 늘릴 수 있었다. 사상 최저 수준의 기준금리와 위기 극복을 위한 유동성 공급 등이 급등한 아파트 가격을 인상시키는 중요원인이 되었다고 본다. 현정부가 역대 어느 정권보다 부동산가격이 최고로 폭등했다고 본다.

중국발 불청객인 코로나19 사태 이후인 2020년 3~5월 단 3개월 동안 개인사업자를 포함한 가계대출은 42조원으로 1년 전에 비해 2배를 넘었다. 이밖에 자금 용도를 제한하지 않는 각종 대출로 시중에 풍부한 유동성자금이 넘쳐났고 투자처를 차지 못하고 있던 차 부동산, 주식시장 등으로 흘러들어갔던 것이다. 그리고 규제 대상이 되지 않는 곳의 아파트나 단독주택, 토지 등에 매수가 몰려 이 곳이 오르는 풍선효과가 나타난 뒤엔 다시 중심지역이 새로운 투자처가 되고 수입원으로 예측되었기 때문이다. 여전히 많은 사람들은 강력한 공급정책이 필요하다고 입을 모았으나 정부가 3기 신도시 주택들이 선호도가 낮은 소형 평형을 충분히 공급했다면서 규제만으로 아파트 값을 때려잡겠다는 태도로는 ‘부동산 중심의 한국경제’의 체질을 개선하기 어렵다는 보게 되었다고 본다. 국가의 중요한 부동산정책은 전문성이 필요하며 그 정책에 대한 책임의식과 자세 그리고 정책에 대한 책임을 질수 있어야 한다고 본다.

그리고 자본주의 경제하에서는 “시장논리”를 중시해야 한다. 정책부재 속 안되면 세금폭탄으로 억제하려다 더 큰 화를 자초한 셈이 되고 말았다고 본다. 시중 금리는 우리의 삶과 아주 밀접한 관계가 있는데 경제가 돌아가는 메커니즘에 결정적인 역할을 하는 금리를 모르면 경제를 이해하고 돈을 안다고 말할 수 없다. 그리고 21대 국회에서 거대 여당인 더블어 민주당은 책임을 회피할 수 없으니 부랴부랴 규제들을 쏟아내고 있다. 단 하루 만에 임차인보호 3법을 신속하게 처리했고 정치권에서 서울의 중요기관을 행정수도로 옮겨야 한다는 발언까지 나오면서 천안시나 세종시 대전 인접지역의 부동산폭등의 기폭제가 되었다고 본다. 정부가 부동산 규제를 강행하지만 틈새를 빠져 다니는 투기꾼을 잡기는 역부족이라고 본다. 정부는 다주택자에 대한 보유세를 강화하고 있지만 이번에 다주택자에 대해 도입된 6%의 보유세를 보면 얼마나 투기를 잡을 의지가 없는지는 의문이며 도리어 1주택자들 까지 보유세를 올리는 황당한 정책만 내놓고 있어 불만을 사고 있다고 본다. 정부는 올바르고 현실적인 부동산정책 실천을 위해서는 정책관련자의 세대교체가 필요하며 지금의 부동산 정책의 위기를 전화위복으로 삼아 올바른 방향으로 갈수 있게 부동산시장 안정을 위해 대통령의 결단이 필요하다고 본다. 글/정병기<칼럼니스트>